갭투자 전세대출 완전 봉쇄｜소유권 이전 조건부 대출 금지와 실수요자 체크포인트

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미스터 슈드Schd 2025. 6. 28. 03:06

갭투자 전세대출 완전 봉쇄, 소유권 이전 조건부 전세대출 금지 해설

2025년 6월 27일 금융위원회가 발표한 가계부채 관리 방안에서 가장 큰 화제가 된 부분 중 하나가 바로 소유권 이전 조건부 전세대출 금지다.

갭투자 방식은 임차인이 낸 전세보증금을 활용해 매수자가 매매 잔금을 치르고, 사실상 자기자본 없이 집을 사는 형태였다.

그동안 전세대출이 갭투자에 악용되면서 실수요자 전세수급까지 불안정해지는 문제가 커졌다.

이번 조치는 이런 갭투자 관행을 뿌리부터 차단하겠다는 의미로 해석된다.

금융위는 "실수요 보호"를 강조하며, 갭투자 수요를 전면적으로 봉쇄하겠다고 밝혔다.

소유권 이전 조건부 전세대출은 쉽게 말해 집을 사는 사람(수분양자나 매수자)이 매매계약서만 제출하고 전세계약서를 함께 내면, 아직 소유권이 넘어오기 전 단계에서 전세보증금을 대출받아 잔금을 치르는 방식을 뜻한다.

즉, 새 집의 소유권이 완전히 이전되기 전에도 금융권에서 전세대출을 허용해줬기 때문에, 일부 투자자들이 이 구조를 이용해 자기 자본 거의 없이 집을 늘려왔다.

이번 규제에 따르면, 앞으로는 전세대출 심사 시 임대차계약서 상 임대인과 주택 소유주가 일치하지 않으면 대출 자체가 취급되지 않는다.

이번 조치로 갭투자는 사실상 거의 사라질 것으로 보인다.

수도권과 규제지역은 특히 매매가 대비 전세가율이 높아 갭투자가 활발했는데, 이제 소유권 이전 조건부 대출이 막히면 현금이 부족한 투자자는 매수를 포기할 수밖에 없다.

예를 들어 기존에는 5억 원짜리 아파트에 전세가 4억5천만 원이면, 5천만 원만 들고 매수하는 사례가 흔했다.

이제는 전세보증금을 대출로 끌어와 잔금을 치르는 방식을 못 쓰기 때문에, 최소 5억 원 중 LTV·DSR 적용 후 본인 자금이 상당히 필요하다. 금융위는 이 조치로 무리한 레버리지 투자를 억제하고 실수요 위주로 시장이 재편될 것으로 기대한다.

소유권 이전 조건부 전세대출 금지와 함께, 수도권·규제지역 전세대출의 보증비율도 90%에서 80%로 축소된다.

예전에는 2억원 전세대출이 필요하면 1억8천만원까지 보증을 지원해줬지만, 이제 1억6천만원만 지원된다.

금융사 입장에서는 리스크가 커지고, 대출자의 자부담이 늘어난다.

특히 갭투자에 이용되던 고보증 대출은 금융회사가 취급을 꺼리게 될 가능성이 크다.

갭투자와 전세대출을 동시에 묶어 규제하는 것은 정부가 이번 대책을 투기억제에 방점을 뒀다는 방증이다. 실수요자는 자금 계획을 철저히 점검해야 한다.

이번 전세대출 규제로 매수자뿐 아니라 세입자도 유의할 점이 생겼다.

매수인이 전세대출을 받으려다 규제에 걸리면 계약이 무산되거나 입주가 지연될 수 있다.

따라서 계약 전에 집주인과 매수인이 어떤 방식으로 대금을 치르는지 반드시 확인해야 한다.

실수요자의 경우, 기존에 계약이 끝났거나 전세보증보험에 가입된 건에는 경과규정이 적용돼 당장 대출이 끊기진 않는다.

하지만 앞으로 신규 계약은 규제 적용이 확실하니, 잔금 시기와 대출 승인 일정을 꼼꼼히 관리하는 것이 중요하다.

이번 소유권 이전 조건부 전세대출 금지는 6월 28일부터 시행된다.