수도권 주담대 6억원 한도 총정리｜1주택자·무주택자 대출 가능 금액과 계산법
수도권 주담대 6억원 한도, 1주택자·무주택자 대출 가능 금액 총정리
1. 왜 수도권 주택담보대출에 6억원 한도가 생겼나
2025년 6월 27일, 금융위원회는 가계부채 관리 방안을 발표하면서 수도권과 규제지역에 주택담보대출(주담대) 최대 6억원 한도를 도입했다.
기존에는 LTV나 DSR 비율만 충족하면 고가 주택이라도 대출 금액에 제한이 없었다.
하지만 최근 부동산 거래량이 크게 늘면서 가계부채 증가 속도가 빨라졌고, 정부가 선제적으로 차단에 나선 것이다.
특히 수도권에서 실수요를 빙자한 투기성 대출이 늘어나자, 대출 상한선을 아예 정해두기로 했다.
이번 조치는 6월 28일부터 시행되며, 이미 계약을 마친 경우에는 경과규정을 적용한다.
2. 주담대 한도와 LTV 규제, 무엇이 달라지나
이번에 바뀐 규제에서 주담대 한도 6억원은 수도권과 규제지역에만 적용된다.
예를 들어 무주택자가 서울에서 12억원짜리 아파트를 사려면 LTV 60%를 충족해도 대출은 최대 6억원까지만 가능하다.
만약 6억원을 넘기면 승인이 나지 않는다. 여기에 LTV 비율도 적용된다.
규제지역 무주택자는 기본 LTV 50%이고, 생애최초 주택구입자는 LTV 70%로 다소 유리하지만, 그마저도 6억원 한도를 넘을 수 없다. 대출 한도가 생겼다는 건 ‘최대 대출금액’이 아예 고정된다는 의미다. 계약서 작성 전 반드시 확인해야 한다.
3. 1주택자와 무주택자 대출 가능 금액 계산 예시
이번 주담대 6억원 한도가 적용되면, 실수요자라 해도 대출 한도가 크게 줄어든다.
아래 예시를 보자. 서울 강남구에서 10억원짜리 아파트를 구매하는 무주택자라면 기존엔 LTV 50%로 최대 5억원 대출이 가능했다.
이 경우는 크게 달라지지 않지만, 같은 금액을 생애최초 구입자는 기존에 LTV 80%로 8억원까지 대출을 받을 수 있었으나 이제 6억원까지만 가능하다. 또 1주택자가 기존 주택을 처분 조건으로 새 집을 사면 LTV 50%를 적용할 수 있으나, 여전히 6억원이 한도다. 이처럼 생애최초, 무주택, 1주택 구분에 관계없이 최대금액은 동일하다.
4. 중도금·잔금대출과의 관계
궁금해하는 사람이 많은데, 중도금 대출은 이번 6억원 한도에서 제외된다.
즉 중도금 대출은 분양계약에 맞춰 기존 조건대로 진행할 수 있다. 다만 분양잔금을 대출로 충당할 때, 이 대출이 ‘잔금대출’로 전환되면 6억원 한도가 적용된다.
예를 들어 중도금 대출을 4억원 받고, 잔금대출로 4억원을 더 받으려면 잔금대출이 2억원까지만 나온다.
특히 DSR 규제까지 고려해야 하므로, 계약 전에 총 대출 한도를 미리 점검해야 한다.
잔금대출과 주담대 한도는 별개가 아니라 연계되니 주의가 필요하다.
5. 실수요자의 대응 전략과 체크포인트
이제 수도권에서 주택담보대출로 고가 주택을 사는 건 한층 어려워진다.
실수요자라면 LTV, DSR에 더해 주담대 한도까지 동시에 고려해야 한다.
특히 생애최초 구입자는 LTV 70%를 적용받아도 6억원을 넘길 수 없다는 점이 핵심이다.
계약 전에는 잔금대출 한도, DSR 기준, 상환 기간 제한(30년 이내)을 꼼꼼히 확인해야 한다.
금융위원회는 이번 조치 이후에도 대출 동향을 모니터링해 필요 시 추가 규제를 도입할 계획이라고 밝혔다.
앞으로 부동산 자금계획을 세울 때 새로운 한도 기준이 표준이 될 것이다.
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