집주인도 충격? 소유권 이전 조건부 대출 금지 이후 매매·전세 동시진행 리스크 총정리
1. 소유권 이전 조건부 전세자금대출이 뭔지 간단히 짚어보자
소유권 이전 조건부 전세자금대출이란, 주택 매수자가 집을 아직 본인 명의로 이전하지 않은 상태에서 전세자금대출을 활용해 세입자를 받고 그 보증금으로 잔금을 치르는 방식이다.
예를 들어, 5억짜리 아파트를 사려는데 매수인은 자금이 부족하니 은행에 전세자금대출을 신청해 세입자를 먼저 들이고, 그 돈으로 잔금을 치르고 마지막에 소유권 이전을 완료한다.
이 구조는 갭투자 수단으로 많이 쓰였지만, 실거주자도 종종 사용했다. 이번 6.28 대출 규제에서 해당 방식이 전면 금지되면서 부동산 시장에 큰 파장이 일어나고 있다.
2. 매매·전세 동시진행이 왜 필요했는지 사례로 알아보자
매매와 전세 동시진행은 특히 자금 사정이 빠듯한 30~40대 실수요자에게 중요했다.
예를 들어 A씨는 신혼부부로, 분양권 잔금을 치르기 위해 전세자금대출을 받아 세입자 보증금으로 잔금을 충당하는 계획을 세웠다.
이제 소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면서, 세입자 입주 시까지 공백 자금을 은행 대출로 채울 수 없게 됐다. 아래 표를 보면, 실수요자도 자금 부족 리스크를 크게 떠안게 된 상황을 이해할 수 있다.
| 구분 | 기존 방식 | 6.28 이후 |
|---|---|---|
| 잔금 방식 | 전세보증금 활용 | 자기자본 선납 필요 |
| 세입자 모집 | 소유권 이전 전 가능 | 이전 완료 후 가능 |
| 자금조달 리스크 | 낮음 | 높음 |
3. 집주인과 매수인이 직면하는 주요 리스크
이번 규제로 매수인은 잔금을 자력으로 준비해야 하고, 집주인은 세입자 확보 지연으로 계약이 파기될 위험이 커졌다.
예를 들어, B씨가 전세입자를 구해 잔금과 소유권 이전을 동시에 진행하려 했는데 은행에서 대출 승인이 거절되면 계약금 몰수 사태가 생길 수 있다. 또한 집주인 입장에서도 매매 잔금을 못 받아 다음 매도 계획이 꼬이게 된다.
이중계약 구조가 많았던 구축 아파트 단지에서는 거래 지연이 본격화될 것으로 보인다.
4. 현장에서 벌어지는 실제 사례와 고민들
최근 부동산 카페에는 "전세금으로 잔금을 치르려던 계약이 무산됐다"는 글이 쏟아지고 있다.
특히 실거주 목적이라도 입주 시점까지 전세금이 필요한 매수인은 대출 규제 예외가 아니라서, 급하게 단기대출이나 부모님 차입을 고려해야 한다.
이와 동시에 집주인들도 "전세 계약 동시진행이 안 되면 공실이 생기고, 추가 이자부담이 생긴다"며 매수인을 압박하는 사례가 늘었다. 시장에서는 이러한 리스크 때문에 매매-전세 동시거래 물량이 감소하고 있다.
5. 향후 전망과 대안: 실수요자 대책 필요하다
전문가들은 이번 조치로 갭투자가 위축되는 동시에, 실수요자의 자금조달 난이도도 높아질 것으로 본다.
부동산 시장에서는 "대출 규제가 너무 급격해 실거주자까지 고통받는다"는 목소리가 커지고 있다. 당분간 거래량이 급감할 것으로 예상되며, 일부 매수자들은 잔금 대출 대안으로 버팀목 전세자금대출, 보증부 월세 전환, 신용대출 등을 검토하고 있다.
특히 잔금 중도금 마련에 어려움을 겪는 매수자는 미리 은행과 상담하고 여러 시나리오를 준비하는 것이 중요하다.
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