1. 소유권 이전 조건부 전세대출, 왜 이렇게까지 규제하나?
소유권 이전 조건부 전세대출은 집주인 명의가 새로 바뀌기 전에도 세입자가 대출을 받아 전세금으로 잔금을 치를 수 있도록 해주는 방식이다.
쉽게 말하면 갭투자자들이 잔금일에 맞춰 집을 사면서 세입자가 미리 대출받은 전세금을 매매대금으로 쓰는 구조라고 보면 된다.
이번에 정부가 6.28 대책에서 이 전세대출을 전면 금지한 건, 이런 방식이 투기수단으로 악용되는 사례가 너무 많아졌기 때문이다.
실제로 2024년 통계에 따르면 수도권 아파트 갭투자 비중이 전년 대비 18% 증가했다고 한다. 정부는 실수요자는 보호하고, 투기수요는 차단하겠다는 방침을 내놨다.
2. 기존 계약자는 어떻게 해야 하나? 연장과 갱신 가능성
이번 대책에서 가장 궁금한 부분이 바로 이거다.
이미 소유권 이전 조건부로 전세대출을 받은 사람은 어떻게 되냐는 거다.
금융위원회와 국토교통부 설명을 보면, 6월 28일 이전에 대출승인을 받은 계약은 종전 규정이 적용된다.
즉, 대출실행일이 조금 늦더라도 대출승인이 완료됐으면 해지되지는 않는다. 그리고 중요한 점이 하나 더 있다.
기존 계약을 갱신하는 경우에도 신규 규제가 적용되지 않는다.
즉, 같은 임차인이 동일 주택에서 계약을 연장할 때는 기존 조건부 전세대출을 유지하거나 재계약으로 이어갈 수 있다.
| 구분 | 대출승인일 | 갱신 여부 | 적용 가능 여부 |
|---|---|---|---|
| 케이스 A | 2025.6.15 | 미갱신 | 대출 계속 유지 |
| 케이스 B | 2025.6.10 | 2025.9.1 갱신 | 기존 대출 유지 가능 |
| 케이스 C | 2025.7.2 | 신규계약 | 대출 불가 |
3. 실수요자 피해는 없을까? 사례로 본 현실 고민
이 규제로 다주택 갭투자가 크게 줄어드는 효과가 있을 거라는 분석이 많다.
하지만 실수요자 입장에서는 억울한 상황도 생길 수 있다.
예를 들어 신혼부부 A씨 부부는 매도인과 매수인의 소유권 이전일이 9월이지만, 부득이하게 전세대출로 잔금을 치러야 했다. 이제는 이 방법이 막혔기 때문에 보증부 월세나 다른 일반 전세대출을 알아봐야 한다.
실수요자가 불이익을 받지 않으려면 다음 점검이 필요하다.
- 소유권 이전일과 잔금일 정확히 확인
- 기존계약 대출승인일 증빙
- 재계약 시 대출대안 사전검토
- 보증보험 가입 여부 체크
4. 기존 대출 이용자는 앞으로 어떻게 준비해야 할까?
대출이 종료되면 연장을 못한다고 오해하는 경우가 많은데, 기존계약 갱신은 허용되니 일단 안심해도 된다.
다만 완전히 새로운 계약으로 바뀌면 규제가 적용된다.
다주택자라면 이번 규제 영향이 클 수밖에 없다. 아래처럼 몇 가지 시나리오를 미리 검토해야 한다.
- 보증부 월세 전환: 보증부 월세로 돌리면 월세 부담이 올라가고 세입자 구하기가 어려울 수 있다.
- 일반 전세대출 전환: 명의이전 완료 후 일반 전세대출 신청은 가능하지만 LTV·DSR 심사가 까다롭다.
- 임대사업자 등록: 장기보유 시 혜택은 있지만 의무임대 기간과 신고 의무를 부담해야 한다.
5. 앞으로 부동산 시장에 미치는 영향과 전망
소유권 이전 조건부 전세대출이 막히면 일부 단기 갭투자는 크게 줄어들 거라는 전망이 많다.
하지만 실거주자가 대체대출을 찾기 어려워 전세공급이 줄어 단기 전셋값 상승이 우려된다.
예컨대 2024년 말 서울 일부 지역에서 전세 물량이 8% 감소했다는 통계도 있다. 부동산 전문가들은 2025년 상반기까지 전세가격이 점진적으로 상승할 가능성이 높다고 보고 있다.
실수요자는 대출 만기와 계약갱신일을 반드시 체크하고, 전세보증보험과 법률자문도 준비해야 한다.
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