생애최초 주담대 LTV 70%로 축소, 지금 청약해도 될까?
1. 생애최초 주담대 규제, 왜 달라졌나
2025년 6월 27일, 금융위원회는 가계부채 관리 방안을 발표하며 생애최초 주택구입자에게 적용되는 주택담보대출(LTV) 비율을 80%에서 70%로 축소한다고 밝혔다.
그동안 생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 상대적으로 높은 LTV 혜택을 받아왔다.
하지만 최근 수도권 부동산 거래가 급증하면서 생애최초 대출이 투기적 수요로 이어진다는 우려가 커졌다.
이번 조치는 실수요자를 보호하되 무리한 레버리지 확대를 차단하기 위한 목적이 크다.
특히 청약 예정자라면 이번 발표 내용을 반드시 숙지해야 한다.
2. 생애최초 LTV 70%로 바뀌면 대출금액은 얼마나 줄어드나
기존에는 생애최초 주택구입자가 서울 등 규제지역에서 아파트를 매수할 경우 LTV 80%까지 인정됐다.
예를 들어 6억원 아파트를 구입하면 대출로 4억8천만원까지 가능했다.
그러나 이번 조치 이후에는 LTV가 70%로 줄어들면서 최대 대출 한도도 4억2천만원으로 낮아진다.
단순히 6천만원 차이가 아니라, DSR·잔금대출 규제와 겹치면 실수요자가 자금 부족에 부딪히는 경우가 많다.
이 때문에 일부 청약 예정자들이 계약 포기를 고민할 정도로 부담이 커졌다.
실제 대출금이 얼마나 줄어드는지 미리 계산하는 게 중요하다.
3. 청약 전략에 미치는 영향
이번 LTV 축소가 가장 크게 영향을 미치는 대상은 생애최초 청약을 준비하는 무주택자다.
특히 신혼부부 특별공급과 청년층이 집중된 수도권 인기 단지에서는 대출 한도 감소로 계약금·중도금·잔금 마련이 어려워질 수 있다.
기존에는 LTV 80%에 DSR 40% 정도로도 충분히 대출 승인이 가능했지만, 이제 70%로 줄어들어 자부담 비율이 더 높아진다.
청약 가점이 높아 당첨되더라도 계약을 유지하기 위해선 추가 자금 조달 방안을 세워야 한다.
정부는 “실수요자 보호 장치를 마련하겠다”고 했지만 구체적인 완화 방안은 나오지 않았다.
4. 6개월 내 전입의무까지 생긴다
이번 규제의 또 다른 변화는 전입의무다. 수도권과 규제지역에서 생애최초 주택구입자가 주담대를 받으면 반드시 6개월 이내에 전입해야 한다.
기존에는 전입의무가 없었거나 디딤돌대출 일부에만 부과됐지만, 이제 대출 받은 후 실거주하지 않으면 제재를 받는다.
실수요자에겐 큰 문제가 없겠지만, 청약 당첨 후 일정상 전입이 어려운 경우 계약 취소나 과태료 부과 리스크가 생긴다.
따라서 분양일정, 이사계획, 대출 승인 시기 등을 함께 고려해 청약 여부를 결정하는 것이 중요하다.
5. 지금 청약해도 될까? 실수요자를 위한 체크리스트
이제 가장 중요한 질문은 “지금 청약해도 될까?”다. 전문가들은 청약 자체를 포기할 필요는 없지만, 자금계획을 철저히 세워야 한다고 조언한다.
첫째, 계약금과 잔금 자금을 합산해 부족분을 사전에 파악할 것.
둘째, LTV 70% 기준으로 대출한도를 다시 계산할 것.
셋째, 전입 시기와 실거주 요건을 미리 검토할 것.
마지막으로 DSR과 주담대 6억원 상한 규제도 겹치는지 확인하는 것이 중요하다.
이번 규제는 6월 28일부터 시행되니, 청약을 계획한다면 곧바로 금융기관에 상담을 신청하는 것이 좋다.
관련 자료와 참고 링크
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